Finansinspektionen har de senaste åren infört amorteringskrav och genomdrivit en övrig åtstramning på bolånemarknaden. Detta har skett på felaktiga grunder, har negativa välfärds- och fördelningseffekter och försämrar bolånemarknadens funktionssätt. Syftet har varit att öka bolånetagarnas motståndskraft och minska risken för djupare lågkonjunkturer, men i själva verket minskar amorteringskraven motståndskraften och snarast ökar risken för djupare lågkonjunkturer. Detta hävdar jag i en rapport till Stockholms Handelskammare som presenteras idag. Rapporten. Bilder powerpoint pdf. Video.
Media: DI DN1 DN2 SvD
Sammanfattning
De senaste åren har bolånemarknaden stramats åt betydligt, främst genom införandet av två amorteringskrav och uppmaningar till bolåneföretagen att i övrigt skärpa kreditgivningen. Som ett resultat av detta har det blivit svårare för bostadsköpare utan hög inkomst och förmögenhet att få bolån, särskilt för unga förstagångsköpare.
Amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen har motiverats med hänvisning till att hushållens höga skuldsättning skulle medföra en förhöjd makroekonomisk risk, nämligen att högt skuldsatta hushåll skulle komma att dra ner sin konsumtion kraftigt vid en makroekonomisk störning. Detta skulle i sin tur kunna leda till djupare konjunkturnedgångar.
Myten om den förhöjda makroekonomiska risken
Den förhöjda makroekonomiska risken har i sin tur motiverats med hänvisning till utländska erfarenheter, nämligen att många högt skuldsatta hushåll i Danmark, Storbritannien och USA minskade sin konsumtion kraftigt under finanskrisen 2008–2009. Men de utländska erfarenheterna har missförståtts, den svenska debatten har blivit missvisande och den förda politiken har blivit felaktig.
Forskningen har nämligen påvisat att det konsumtionsfall som inträffade under krisen i dessa länder inte orsakades av hushållens skuldsättning i sig, utan istället av en bolånefinansierad ohållbar överkonsumtion. När bostadspriserna steg före krisen höjde många hushåll sina bolån för att finansiera en överkonsumtion i förhållande till sin disponibla inkomst. Då föll också sparkvoten till en låg nivå. När krisen kom och bostadspriserna började falla kunde inte längre bolånen höjas och överkonsumtionen upprätthållas. Då föll konsumtionen tillbaka till en mer normal nivå i förhållande till disponibel inkomst, och sparkvoten steg till en mer normal nivå. Bolånefinansiering av konsumtionen skapade således en ”bolånekanal” i dessa länder, genom vilken bostadspriserna påverkade konsumtionen.
Det helt avgörande forskningsresultatet är att högt skuldsatta hushåll som inte hade ägnat sig åt en bolånefinansierad överkonsumtion inte drog ner sin konsumtion mer än lägre skuldsatta hushåll. Konsumtionsfallet berodde alltså helt på bolånekanalen och den bolånefinansierade överkonsumtionen, inte på skuldsättningen.
Frågan om det finns en förhöjd makroekonomisk risk för djupare lågkonjunkturer i Sverige avgörs därmed av om det finns en aktiv bolånekanal med bolånefinansierad överkonsumtion av makroekonomisk betydelse här. Men det finns inga tecken på detta. Sparandet är tvärtom mycket stort, och sparkvoten har stigit till historiskt höga nivåer. Detta är inte förenligt med en överkonsumtion av makroekonomisk betydelse.
Svenska bolånetagare har visserligen höjt sina bolån (s.k. tilläggslån) i betydande utsträckning. Men det finns inga tecken på att tilläggslånen använts till att finansiera konsumtion i någon väsentlig omfattning. Istället har de använts till andra ändamål, av vilka somliga snarast har minskat risken för djupare konjunkturnedgångar.
Det finns alltså inget stöd för att det skulle finnas en förhöjd makroekonomisk risk för djupare konjunkturnedgångar i Sverige. Denna risk är en myt. Amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen bygger på felaktiga grunder.
Vem har råd med en ”Stockholmsetta”?
Amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen höjer barriärerna för inträde på bostadsmarknaden. De försämrar bostadsmarknadens funktionssätt och minskar rörligheten. De missgynnar bostadsköpare som inte har hög inkomst och förmögenhet, särskilt unga förstagångsköpare.
Ett exempel med en genomsnittlig etta i Stockholm (Stockholms kommun) 2017 och ett bolån på 85 procent är illustrativt. Utan amortering skulle den månatliga boendebetalningen (ränta efter skatt plus driftkostnader) uppgå till ca 6 700 kronor. Av detta belopp utgör brukarkostnaden – den egentliga boendekostnaden (real ränta efter skatt, driftkostnad och kostnad för eget kapital) – 2 800 kronor och det ofrivilliga sparandet (skillnaden mellan boendebetalningen och brukarkostnaden) 3 900 kronor. Utan amortering och utan övrig kreditåtstramning skulle då krävas en minsta månatlig bruttoinkomst på 25 000 kronor för att få låna 85 procent av priset på Stockholmsettan. Av 25–29-åringar i Stockholm hade 50 procent minst så hög inkomst.
Med amorteringskrav på sammanlagt 3 procent blir amorteringen nästan 6 000 kronor och boendebetalning och ofrivilligt sparande ökar till 12 600 kronor respektive 9 800 kronor. Brukarkostnaden förblir låga 2 800 kronor. Med både amortering och övrig kreditåtstramning krävs då en minsta bruttoinkomst på 35 000 kronor för att få låna 85 procent. Endast 20 procent av Stockholms 25–29-åringar hade minst denna bruttoinkomst 2017.
Amorteringskraven och övrig kreditåtstramning drabbar unga utan hög inkomst eller förmögenhet. För den förstagångsköpare som har förmögenhet och bara behöver låna 50 procent av priset på Stockholmsettan blir boendebetalningen och det ofrivilliga sparandet nämligen bara knappt 6 000 kronor respektive 3 100 kronor, medan brukarkostnaden är oförändrat låg. För att få låna 50 procent krävs en minsta bruttoinkomst på endast 23 000 kronor.
Amorteringskraven tvingar således unga utan förmögenhet till stora boendebetalningar och ett översparande och en underkonsumtion. Detta är inte rimligt i ett livscykelperspektiv. Den typiska inkomstprofilen, från ung till gammal, börjar med en låg inkomst som ung, växer över tid fram till pensionsåldern och faller sedan tillbaka. De flesta personer och hushåll vill hålla en jämnare konsumtionsnivå över tid än den normala inkomstprofilen. Det innebär att de flesta vill göra sitt stora sparande i medelåldern med högre inkomster, inte som unga med låga inkomster.
En beräkning med rimliga antaganden visar att unga stängts ute främst av amorteringskraven och i mindre utsträckning av högre priser. Från 2012 till 2017 har den minsta bruttoinkomsten för att få ett lån på 85 procent av priset på Stockholmsettan ökat med 14 400 kronor. Av detta står amorteringskraven för 8 300 kronor, övrig kreditåtstramning för 1 600 kronor och högre priser för 4 500 kronor. Med andra ord står amorteringskraven för närmare 60 procent av den höjda tröskeln.
För att en förstagångsköpare med en bruttoinkomst på 25 000 kronor skulle kunna köpa en genomsnittlig etta i Stockholm måste priset falla med hela 37 procent. Amorteringskraven tvingar således denna förstagångsköpare att minska sin bostadsefterfrågan med 37 procent jämfört med ett amorteringsfritt lån.
Amorteringskraven och den övriga kreditåtstramningen har således minskat efterfrågan på bostäder från drabbade grupper. Bostadspriserna och nyproduktionen har fallit. Detta förvärrar den strukturella bostadsbristen i storstäderna.
Många av de utestängda har inte något annat alternativ än att gå till andrahandshyresmarknaden. Där kan månadshyran för en etta i Stockholm vara 10 000 kronor eller mer. För en hyreslägenhet är boendebetalning och brukarkostnad lika, och det ofrivilliga sparandet är noll. För andrahandsettan blir brukarkostnaden mycket högre än för den ägda Stockholmsettan.
Amorteringskraven minskar hushållens motståndskraft
Det uttalade syftet med amorteringskraven är att öka hushållens motståndskraft. Men i själva verket är amorteringskraven kontraproduktiva och minskar hushållens motståndskraft.
Med hushållens motståndskraft avses i detta sammanhang deras förmåga att upprätthålla sin konsumtion vid bostadsprisfall, ränteförändringar och inkomstfall. Konsumtionen och motståndskraften beror främst på hur hushållens kassaflöden påverkas.
Kassaflödenas och konsumtionens känslighet för ränteförändringar är dock ett särskilt kapitel. Höga skulder och rörliga boräntor skapar nämligen en kraftfull ”kassaflödeskanal” för penningpolitiken. Riksbankens styrränta får nämligen via boräntorna en direkt effekt på hushållens räntebetalningar och därmed deras kassaflöden och konsumtion. Höga skulder gör det således lättare för Riksbanken att genom att sänka räntan förbättra hushållens kassaflöden och hålla uppe deras konsumtion vid en lågkonjunktur. Dessutom har FI, Riksbanken och Riksgälden effektiva verktyg att hindra marginalen mellan boräntor och styrränta att stiga vid en kris eller lågkonjunktur – verktyg som med framgång användes under krisen 2008–2009. Sammantaget gör kassaflödeskanalen i isolering att hög skuldsättning snarast minskar risken för djupare lågkonjunkturer.
Beträffande konsumtionens känslighet för bostadsprisfall medför frånvaron av en aktiv bolånekanal med bolånefinansierad överkonsumtion att hushållens kassaflöden och därmed konsumtion inte blir känsliga för bostadsprisfall.
Då återstår frågan om konsumtionens känslighet för inkomstfall. Forskningen har visat att konsumtionens inkomstkänslighet inte beror direkt på skuldsättningen utan på omfattningen av kredit- och likviditetsrestriktioner. Utan tillgång till kredit eller likvida tillgångar beror konsumtionen då på hushållens kassaflöden, som direkt påverkas av inkomstbortfall.
Amorteringskraven ökar kredit- och likviditetsrestriktionerna, ökar skuldbetalningarna och minskar kassaflödena. Därmed ökar konsumtionens känslighet för inkomstbortfall. Visserligen minskar amorteringskraven skuldsättningen, vilket för givna boräntor minskar räntebetalningarna, men den effekten är liten och domineras av amorteringarna. Nettoeffekten blir att amorteringskraven ökar konsumtionens känslighet för inkomstfall och att motståndskraften minskar. Risken för djupare konjunkturnedgångar ökar.
Bolåneföretagen får visserligen ge undantag från amorteringarna under en begränsad period av ”särskilda skäl”, men reglerna för dessa undantag löser inte problemet med att amorteringskraven minskar motståndskraften.
Till saken hör att de utestängda som måste gå till andrahandshyresmarknaden med höga hyror också får sämre kassaflöden och mindre motståndskraft.
Reformer för en bättre bolånemarknad
Flera åtgärder kan vidtas för att förbättra bolånemarknadens funktionssätt – och samtidigt öka hushållens motståndskraft. Amorteringskraven bör avskaffas och den övriga kreditåtstramningen mildras. Bolåneföretagen bör diskutera individuella amorteringsplaner med kunderna men amorteringsfria lån ska inte uteslutas – enligt ett tidigare förslag från Finansinspektionen 2013. Bolåneföretagens interna skuldkvotstak fyller ingen funktion för att bedöma låntagarnas betalningsförmåga utan bör avskaffas. Lägre och rimligare KALP-räntor bör införas (räntan vid bolåneföretagens ”Kvar-Att-Leva-På”-beräkningar för att bestämma lånens storlek). Bolånetaket bör ses över och förmodligen höjas något. Samtidigt bör FI följa ett antal lämpliga indikatorer för att säkra att inte bolånekanalen blir aktiv och det uppstår en omfattande bolånefinansierad överkonsumtion. Om så skulle vara fallet ska väl avvägda motåtgärder vidtas.
Ovanstående reformer skulle bidra till att uppfylla FI:s mandat om “att arbeta för att det finansiella systemet är stabilt… med väl fungerande marknader som tillgodoser hushållens… behov av finansiella tjänster, och ger ett högt skydd för konsumenter”.